임차권 등기 명령제도 - 전세금을 지키자!!

임차권등기명령제도

임차권등기명령제도는 주택임대차보호법에서 제공하는 임차인의 보호를 강화하고, 보증금 반환 문제를 해결하기 위한 제도입니다.

주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 규정하고 있어, 임대차가 종료되어도 임차인이 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가면 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려운 문제가 있습니다.

임차권등기명령제도는 이러한 문제를 해결하기 위해 도입되었습니다. 이 제도는 법원의 집행명령에 따라 임차권을 등기로 명시함으로써 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하면서도 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있도록 합니다.

따라서 임차인은 임차권등기명령을 통해 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어서 보다 안전하게 임차관계를 종료할 수 있게 됩니다.

신청요건

임대차 종료: 임대차가 종료된 후에 신청할 수 있습니다. 이는 계약 기간 만료, 해지통고에 따른 종료, 또는 합의 해지 등 모든 종료 상황에 해당합니다.

보증금 반환 미이행: 보증금이 반환되지 않은 경우에 해당합니다. 이는 보증금의 일부 또는 전액을 돌려받지 못한 경우를 모두 포함합니다.

법조항에 따르면 다음과 같은 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다:

-기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고 후 1개월이 경과한 경우 (민법 제635조 제2항 제1호)
-기간의 약정이 있지만, 임대인의 보존행위로 임차인이 목적을 달성할 수 없게 된 경우 (민법 제625조)
-임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되어 목적을 달성할 수 없는 경우 (민법 제627조)
-묵시의 갱신이 이루어진 경우 해지통고 후 3개월이 경과한 경우 (주택임대차보호법 제6조의 2)
-임대차계약 체결 후 임차주택이 멸실되어 목적을 달성할 수 없는 경우 (민법 제627조)
-따라서 이러한 조건을 충족하는 경우에 임차인은 관할하는 지방법원이나 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

※ 임차주택의 범위

- 등기된 주택: 일반적으로 등기된 주택에 한하여 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 따라서 무허가 건물 등에 대해서는 해당 제도를 적용할 수 없습니다.
- 사용승인을 받은 주택: 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성된 경우, 소유권보존등기가 가능하면 임대인 대신에 소유권보존등기를 한 뒤 임차권등기를 할 수 있습니다. 이때 소유권보존등기가 가능함을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다.
- 부분 임차: 주택의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이때는 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다.
- 비주거용 공간의 주거용으로 사용: 지하실, 공장, 사무실 등이 주거용으로 임차되어 있다면 해당 공간도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우 주거용으로 사용한 기간을 증명하는 서류를 제출해야 합니다.

※ 임차인의 범위

- 대항력이 있는 임차인: 임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인은 물론, 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
- 대항력을 상실한 임차인: 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 단, 이 경우 양수인을 상대로는 신청할 수 없습니다.
- 전차인: 전차인은 임대인에 대해 의무만 부담하고 권리를 갖지 않으므로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.

임차권등기명령을 신청하는 절차

1. 임차권등기명령신청서 작성: 임차인은 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수해야 합니다. 임차권등기명령신청서에는 다음 사항을 포함해야 합니다.
   - 사건의 표시: 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(법인 또는 단체인 경우 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지), 대리인의 경우 성명과 주소, 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시, 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임, 신청의 취지와 이유를 기재합니다.

대한민국 법원 전자소송

 

2. 첨부서류 제출: 임차권등기명령신청서와 함께 다음과 같은 첨부서류를 제출해야 합니다:
   - 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서
   - 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물에 대해 소유권보존등기가 가능함을 증명하는 서면 (예: 건축물대장)
   - 임대차계약증서
   - 대항력을 취득한 임차인의 경우 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 증명하는 서류
   - 우선변제권을 취득한 임차인의 경우 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 증명하는 서류 및 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서
   - 임대차 목적물에 대한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우, 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류

3. 비용 청구: 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 발생한 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

※ 법조항: 임차인은 주택임대차보호법 제3조의 3 제8항에 따라 임차권등기명령의 신청 및 등기에 따른 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

 

 

 

 

임차권등기의 효과

대항력과 우선변제권은 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 취득한 경우, 해당 권리는 임차권등기 이후에도 유지됩니다. 따라서 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 종전의 대항력과 우선변제권은 유지되어 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

※ 대항력 및 우선변제권의 취득

임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우, 임차권등기가 완료되면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.
그러나 임차권등기를 마친 이후에는 대항력과 우선변제권의 취득여부는 임차권등기의 등기 시점을 기준으로 판단됩니다. 이는 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 담보권이 설정된 경우에도 마찬가지입니다.
임차권등기가 완료된 이후에는 임차권등기의 등기 시점을 기준으로 소액보증금의 최우선변제권이 배제되며, 이는 임차권등기 이전에 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 인해 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상치 못한 손해를 방지하기 위한 조치입니다.